Выбор помещения под будущую аптеку — задача непростая, найти такое помещение, которое удовлетворяло бы всем вашим требованиям, от местоположения до планировки — так и вовсе трудновыполнимая. Тем не менее, что и какими средствами можно изменить, каким законодательством при этом руководствоваться и в какие бюджеты «вписаться»? Этому и будет посвящен наш сегодняшний материал.

Прежде всего, следует различать понятия «перепланировка» и «переоборудование».

Перепланировка нежилого помещения может предусматривать:

• изменение расположения, метража, ликвидацию комнат относительно технической документации (поэтажных планов, экспликаций). Например, по данным БТИ (экспликации) комната № 5 учитывается как кабинет, соседняя комната № 6 учитывается как торговый зал. Пользователь (собственник) нежилого помещения намеревается расширить площадь торгового зала за счет поглощения площади;
• устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующего дверного (оконного) проема;
• устройство антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.

Обратите внимание! Главным признаком перепланировки является улучшение эксплуатационных качеств нежилого помещения при сохранении его функционального назначения и сохранения существующих схем инженерных и других коммуникаций (помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа — только в торговых целях);

Переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение его функционального назначения, например, в случае изменения вида деятельности организации (торговая деятельность заменяется деятельностью по оказанию бытовых услуг, например, создается салон красоты, парикмахерская, и т.д.). В данном случае термин «перепланировка» помещения выполняет техническую, а не юридическую функцию, так как устройство салона красоты или парикмахерской не столько сопряжено с изменением существующей планировки комнат, сколько с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением рабочих мест дополнительным сантехническим оборудованием, прокладку подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройством вновь и переоборудованием существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Законом г. Москвы от 7 апреля 2004 г. внесено существенное изменение в пункт 3 статьи 1 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»:

• в случае переустройства помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта переустройства.

Под технико-экономическими показателями (применительно к жилому зданию) понимают: этажность, надземную часть, подземную часть, строительный объем, общая площадь квартир, площадь жилого здания, количество квартир, число комнат, стоимость введенных в действие основных фондов (Приказ Госстроя РФ от 31 марта 1998 г. № 17-71);

Габариты, в контексте Закона г.Москвы 1999 г., по всей видимости представляют собой границы здания по наружным несущим стенам.

Важной составляющей стадией согласований и разрешений является оформление ввода помещения после перепланировки в эксплуатацию. Оформляется ввод специальным Актом с участием Владельца помещения. Как вариант — арендатора, субарендатора, собственника или иного уполномоченного лица, балансодержателя здания (если встроенное, встроено-пристроенное нежилое помещение в жилом доме — например, Дирекция единого заказчика, ТСЖ, управляющая компания), предприятия, отвечающего за техническое состояние и эксплуатацию здания (например, ГРЭП, РЭП и т.д.), проектной организации, строительной организации, выполнившей работы по перепланировке, в лице ее уполномоченного представителя, соответствующей службы пожарного надзора, при необходимости (в случае согласования разрешительной и проектной документации) соответствующей службы санитарного надзора.

Обратите внимание: в настоящее время в число обязательных документов для государственной регистрации изменений объекта права (нежилого помещения) Акт ввода в эксплуатацию не указан, однако его оформление желательно, так как этот документ юридически подтверждает техническую возможность его использования в целях деятельности Заказчика и безопасность с точки зрения соответствия выполненных работ проектной документации. В Акте ввода в эксплуатацию необходимо указать, кроме общих сведений (площадь помещения после перепланировки, основания для проведения перепланировки и другие сведения), также организацию-проектировщика, организацию-подрядчика.

Основные этапы получения согласований и разрешений на перепланировку нежилых помещений

На основании Доверенности от Заказчика необходимо письменно обратиться в уполномоченный орган (Префектуру, МВК округа).

К заявлению Заказчика обязательно прилагаются следующие документы или их копии:

• нотариально заверенные копии учредительных документов;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, подтверждающих те или иные права Заказчика на занимаемое помещение (объект перепланировки, переоборудования);
• документы БТИ со сроком действия не более 1 года со дня их выдачи (копия технического паспорта, выписка из технического паспорта, экспликации, поэтажные планы). На поэтажных планах могут быть графически показаны предполагаемые изменения, кроме изменений, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и архитектурный облик здания;
• письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием) на проведение в помещении перепланировки (переоборудования).

При этом управляющий зданием обязан ознакомить с намечаемой перепланировкой собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Акты прилагаются к заявлению Заказчика, в котором он обязан гарантировать свободный доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (например, на основании Договора о техническом надзоре, заключенного с ГРЭП, ДЕЗ и т.д.) для проверки хода и результатов перепланировки (переоборудования) помещения;

• в случае, если перепланировка (переоборудование) затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы (коммуникации) или архитектурный облик здания необходимо представить на МВК проектную документацию, согласованную с ее разработчиками, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта на перепланировку (переоборудование);
• если изменяется функциональное назначение помещения к заявлению прилагаются соответствующие разрешительные документы (например, помещение торгового типа предполагается использовать для оказания медицинских услуг), подтверждающие, в соответствии со строительными, санитарными нормами и правилами, возможность использования данного помещения в других целях;
• договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ по перепланировке (переоборудования), заключенный Заказчиком услуг, либо письменные согласия на проведение перепланировки (переоборудования) от всех собственников помещений, как жилых, так и нежилых.

Срок рассмотрения заявления на перепланировку (переоборудование) не может превышать 1 месяца, включая время на экспертизу проектной документации.

Уполномоченный орган (МВК, префект) выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения (переоборудование) при условии их предварительного согласования с надзорными органами.

Разрешение на перепланировку нежилых помещений выдается без предварительного согласования с надзорными органами только в случае, если предполагаемая перепланировка, в том числе сопряженная с перестановкой оборудования внутри этого помещения или их заменой на аналогичное по параметрам и техническому устройству оборудование, не затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания.

Что требует согласования в Мосжилинспекции:

• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат.
• перенос и разборка перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• устройство и переоборудование тамбуров;
• остекление балконов и лоджий.

Не допускаются переоборудования и перепланировки:

• Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, а также затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
• Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
• Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления.
• Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
• Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой.
• Переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
• Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба.
• Переоборудование и перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания.
• Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения МВК.
• Установка металлической двери без согласования с пожарной инспекцией.

Наиболее распространенные случаи (из практики), которые не согласовываются

• перенос с/узла на место комнаты (если под Вами жилая квартира)
• перенос кухни на место комнаты
• уменьшение или изменение вент.короба и стояков (согласовывают в редких случаях)
• очень большие проемы в несущих стенах (>110–120 см)
• увеличение комнаты за счет лоджии (если лоджия не остеклена) — требуется изменение фасада здания
• и т.д.

Чтоб колонны не ломать — место кассы поменяй!

Если вы не собираетесь активно вкладываться в архитектурную перепланировку помещения — еще не решили, будете ли арендовать его на длительный срок и насколько это для вас рентабельно в принципе. Или планировка помещения аптеки не позволяет сделать торговый зал единым торговым пространством (нельзя снести несущую стену, здание, построенное пару веков назад, является памятником архитектуры, где какие-либо подвижки в этом направлении запрещены законом). Что вы можете сделать, чтобы работа аптеки стала более эффективной в том помещении, которое у вас есть?

Торговая мебель для аптек: пристенные стеллажи, витрины, презентационное оборудование.

Здесь вам на помощь придут законы аптечного мерчандайзинга — в широком понимании этого слова. Ведь мебельщики, к примеру, размещение торговой мебели и отделов в торговом зале также называют «планировкой». О каких особенностях следует знать, меняя расположение торгового оборудования и отделов в торговом зале, местоположение материальной комнаты и комнаты для персонала?

Один из основополагающих моментов — это логичная взаимосвязь помещений аптеки, то есть персоналу должно быть максимально удобно разгружать товар, сортировать и хранить его, размещать в торговом зале, не прерывая работу аптеки и не мешая посетителям. То есть материальные комнаты должны быть размещены где-то посередине: недалеко от входа и в то же время от торгового зала. Не самый удачный вариант когда коробки с лекарствами несут внутрь аптеки прямо через торговый зал: это одинаково сильно мешает и посетителям, и сотрудникам. А в аптеках, расположенных в спальных районах в бывших квартирах, переведенных в разряд «нежилых» помещений, такая ситуация — явление, к сожалению, не редкое.

Размещение торгового оборудования в зале продаж должно подчиняться правилу «золотого треугольника»: кассы максимально удалены от входа и от витрины с самым ходовым товаром. Нежелательно закрывать большие окна в помещении. Тем не менее, если площадь аптеки небольшая, а ассортимент необходимо выложить обширный, можно пойти на эту меру, компенсировав недостаток дневного света более мощным искусственным освещением.

Применение дополнительного освещения, как вариант, акцентирующего, и размещение лайт-боксов в дальнем конце торгового зала, особенно для помещений в форме буквы Г или сильно вытянутых, будет дополнительным стимулом для посетителей пройти вглубь. А это при планировке торгового пространства ваша основная задача.

Существует много способов, помогающих перенаправить покупательские потоки и сделать все возможное, чтобы посетители провели в аптеке как можно больше времени. Это и закругленные пристенные стеллажи в углах аптеки (покупатели не любят плохо освещенных углов — сторонятся их чисто психологически), и презентационный остров или промо-стойка, перенаправляющая посетителей в самом начале их следования по аптеке с открытой формой торговли.

Рецептурные отделы и кассы в наиболее удаленной от входа части торгового зала, центры красоты и здоровья, зоны «дегустаций», консультационные зоны, витрины с распродажами и уютные зоны отдыха — в местах, наименее приспособленных для выкладки товара, т.е. в потенциально «холодных» зонах, температура спроса в которых таким образом «поднимается». Необходимое — продуманное с учетом всех нюансов — наплыва посетителей в часы-пик, рабочего графика первостольников в их отсутствие и т.п. — количество касс в проходной аптеке с традиционной формой торговли.

Применяя все вышеописанное, необходимо учитывать индивидуальные особенности каждой конкретной аптеки, форму помещения, его архитектурные, нюансы (колонны, выступы, количество радиаторов и их размещение, высоту потолков и т.п.). И использовать решения, оптимально подходящие именно для данной аптеки с ее особенностями, «формами и закруглениями».

Делайте вывод!

Работу аптеки можно и нужно делать более эффективной всеми возможными средствами. И необязательно при этом расширять помещение или менять его конфигурацию при помощи перепланировки архитектурной (ведь это процесс дорогостоящий, зачастую — длительный, так как требует хождения по инстанциям, длительных согласований, да и не всегда, как выяснилось, есть возможность чисто юридически претворить Ваши задумки в жизнь). Иногда простое перемещение отделов, размещение кассовых узлов в другом месте, добавление новых мебельных презентационных элементов, подсветка дальних темных углов, установление лайт-боксов и организация грамотной системы навигации + смена ассортимента (его расширение или, наоборот, специализация) способны сделать Ваше аптечное предприятие более рентабельным.

Памятка для арендующих помещение под аптеку

Выбирая нежилое помещение под аптеку, определитесь с его местоположением, учитывая следующие обстоятельства:

• для аптек, ориентированных на максимальный траффик, желательно расположение помещения в центре или по линии метро; оптимальным также является расположение аптеки в людных местах (перекрестки, линии метро). Существенное значение имеет наличие поблизости конкурентов и их концентрация в микрорайоне. Выгодным считается открытие аптечных пунктов в спальных районах с неразвитой инфраструктурой.
• Выберите оптимальную площадь помещения и цену. При выборе площади надо руководствоваться как условиями работы, количеством клиентов, так и требованиями лицензионных (сертификационных) органов. Цена аренды нежилого помещения должна соответствовать предполагаемой прибыли. Цена объекта зависит от близости к центру, удобного расположения, отделки помещения, назначения объекта, площади помещения.
• Проверьте по документам назначение объекта (магазин, склад и тому подобное). Если у вас будет иной вид деятельности, следует изменить назначение объекта через местный исполком, пройдя все процедуры согласования.
• Уточните, кто является фактическим хозяином помещения. Если помещение находится на балансе подразделения какого-либо предприятия или организации, то вопрос аренды необходимо согласовать как с директором данного подразделения, так и с директором вышестоящей организации.
• Обратите внимание на наличие в нежилых помещениях котельного отопления зимой. При его отсутствии изучите возможность установки в помещениях альтернативных обогревателей. Установка мощных электрообогревателей, питаемых от общей сети, требует их регистрации в «Энергонадзоре», а установка дизельных, бензиновых, газовых обогревателей и электростанций требует согласования с пожарными. При этом надо учитывать, что цены на обогрев нежилых помещений электроприборами для коммерческих организаций гораздо выше, чем на обогрев бензиновыми, дизельными, газовыми обогревателями.
• Проверьте наличие в нежилых помещениях водопровода и канализации. При необходимости их проводки в нужные места, рассчитайте наиболее экономичный вариант совместно с сантехниками.
• Выясните, есть ли в нежилых помещениях горячая вода. Если ее нет либо ее температура не удовлетворяет техническим требованиям, то требуется установка проточных или объемных водонагревателей.
• Уточните у электриков максимальную мощность нагрузки электрической сети, ее слабые места, наличие стационарных точек. При недостатке мощности сети произведите ее усиление. При недостаточности мощности опорного пункта электросети необходимо устанавливать дополнительный опорный пункт, заранее утвердив его в «Энергонадзоре». При оплате за электроэнергию по коммерческим ценам выгоднее устанавливать дизельные или бензиновые электростанции.
• Перепланировку нежилого помещения производите согласно техпаспорту, без изменения несущих стен и ослабления фундамента. Все изменения необходимо заранее утверждать у архитектора и согласовывать с пожарными.
• При определенных видах деятельности необходима гигиеническая оценка нежилого помещения СЭСом (надо выполнять требования по отделочным материалам, определенной планировки помещения, и т.п.).
• Объект должен пройти утверждение пожарной службой. Для это необходимо выполнить требования к перепланировке нежилого помещения в зависимости от категории противопожарной безопасности объекта. Могут быть ограничения по горючести отделочных материалов и перегородок. Также в нежилом помещении необходимо наличие огнетушителей и пожарной сигнализации с выводом на пульт пожарной службы.
• Необходимо выполнить требования МВД по безопасности объекта (наличие охраны в ночное время, сигнализации с выводом на опорный пункт, скрытой сигнальной кнопки).
• Если вы предполагаете осуществить крупные финансовые вложения в перепланировку нежилого помещения, рекомендуется заключать договор аренды на длительный срок, чтобы окупить производственные затраты.
• Работу разрешается начинать после согласования со всеми органами и получения необходимых сертификатов, лицензий и разрешений.